Pirms sāc būvdarbus – saņem saskaņojumu!
Dobeles novada pašvaldības Būvvalde informē, ka būvniecības process sastāv no trīs sadaļām – projekts, būvdarbi, nodošana ekspluatācijā. Būvvalde, pamatojoties uz Būvniecības likuma 12. panta pirmās daļas un trešās daļas 1. punktu, ir institūcija, kas kontrolē būvniecības procesu, un kurai ir deleģētas speciālas tiesības Būvniecības likuma 18. panta piektajā daļā izdot administratīvos aktus.
Kas ir patvaļīga būvniecība?
Būvvaldes speciālisti praksē saskaras ar dažādiem patvaļīgās būvniecības gadījumu veidiem, kad tiek veikti būvdarbi:
nesaskaņojot nekādu būvprojektu
saskaņojot būvprojektu, bet nesaņemot atzīmi par būvdarbu uzsākšanu
nesaskaņojot ar kaimiņu zemes vienībām vai kopīpašniekiem
nesaņemot tehniskos noteikumus no inženierkomunikāciju turētājiem
Būvniecības likuma 18. panta otrajā daļā ir noteikts, ka būvdarbi, kas uzsākti vai tiek veikti bez būvprojekta, akceptēta paskaidrojuma raksta, būvatļaujas vai pirms tam, kad izdarīta atzīme par attiecīgo nosacījumu izpildi, gadījumos, kad attiecīgie lēmumi saskaņā ar normatīvajiem aktiem ir nepieciešami, kā arī būvdarbi, kas neatbilst būvprojektam un normatīvo aktu prasībām, ir kvalificējami kā patvaļīga būvniecība.
Ekspluatācija neatbilstoši būvprojektam
Pēdējā laikā aktuāli ir arī vēl viens patvaļīgās būvniecības gadījums, kad būve vai kāda tās daļa, piemēram, atsevišķa telpu grupa, tiek ekspluatēta (izmantota) neatbilstoši projektētajam veidam. Tas izpaužas sekojoši: 1) būve sākotnēji projektēta un nodota ekspluatācijā kā bibliotēka, bet īpašumu pārdodot, jaunais īpašnieks tur ierīko dzīvojamo māju; 2) būves īpašniekam pieder divstāvu biroja ēka un pirmo stāvu viņš iznomā ģimenes ārsta prakses vietas ierīkošanai vai kafejnīcas ierīkošanai.
Būves lietošanas veidu var atrast būvprojekta ģenplāna lapā, kā arī būves kadastrālās uzmērīšanas lietā (kādreiz saukta par inventarizācijas lietu). Plašāk par būves lietošanas veidiem un kādās grupās iedalās atsevišķie lietošanas veidi aicinām pārbaudīt Ministru kabineta noteikumos Nr.326 “Būves klasifikācijas noteikumi”.
Kādas ir patvaļīgas būvniecības sekas?
Par katru patvaļīgās būvniecības gadījumu tiek sastādīts atzinums par būves pārbaudi, kurā ir konstatēti fakti:
kas ir vai tiek veikts?
Kādā teritorijā?
Kam pieder īpašums?
Kas veic darbus?
Pēc atzinuma saņemšanas Būvvalde pieprasa sniegt paskaidrojumus un (atkarībā no konkrētās situācijas) viedokļus no trešajām personām, kuru tiesības ir vai tiek skartas. Nākošais solis ir izvērtēt iegūtos izmeklēšanas materiālus un Būvvaldes lēmuma – administratīvā akta – pieņemšana:
Atļaut izstrādāt būvprojektu, ja to pieļauj normatīvi un pēcāk iegūtie saskaņojumi
Atgriezt iepriekšējo stāvokli un nojaukt patvaļīgi uzbūvēto
Jo nereti ir gadījumi, kad izveidojas situācijas un patvaļīgās būvniecības sekas nevar novērst, izstrādājot izpildes (legalizācijas) būvprojektu – pat tad, ja īpašnieks to gatavs darīt pēc savas iniciatīvas.
Būvvalde atgādina, ka administratīvā akta izpilde tiek nodrošināta labprātīgi, bet neizpildes gadījumā – ar piespiedu līdzekļiem (piespiedu nauda u.c. līdzekļiem Administratīvā procesa likuma ietvaros) līdz akts tiek izpildīts.
Kas var novērst sekas?
Būvniecības likuma 19. panta trešajā daļā noteikts, ka par patvaļīgas būvniecības seku novēršanu atbild zemesgabala īpašnieks vai, ja tāda nav, – tiesiskais valdītājs, bet, ja šādi būvdarbi veikti būvē, tad būves īpašnieks vai, ja tāda nav, – tiesiskais valdītājs. Tātad, ja ir konstatēta patvaļīga būvniecība, tā ir jānovērš pašreizējam īpašniekam – arī tad, ja īpašums ir pārdots un pārkāpumus ir veicis iepriekšējais saimnieks.
Apbūves tiesības gadījumā par patvaļīgas būvniecības seku novēršanu atbild apbūves tiesīgais.
Kāpēc nevar novērst patvaļīgo būvniecību?
1. Topošie būvētāji neiepazīstas (un vēlāk arī kūtri iesaistās sabiedriskajās apspriešanās un izstrādes procesā) ar pašvaldības teritorijas plānojumu un apbūves noteikumiem un tajos noteiktajiem principiem par būvju izvietošanas kārtību (saimniecības ēkas neizvieto priekšpagalmā), par būvlaides neievērošanu, par attālumiem līdz kaimiņu zemes vienībām.
2. Bieži ir arī gadījumi, kad būvniecība notiek kopīpašumā – ir tikai sadalījums domājamās daļās, ne reālajās daļās. Un tad ir nepieciešams 100% kopīpašnieku saskaņojums. Labs risinājums ir savlaicīgi kopīpašumos ieviest koplietošanas kārtību, noslēdzot attiecīgu līgumu un reģistrēt to zemesgrāmatā, tai skaitā vienoties kāda veida būvdarbus drīkst katrs kopīpašnieks veikt bez citu saskaņošanas.
3. Daudzdzīvokļu mājā var veikt būvdarbus bez saskaņošanas ar kopīpašniekiem tikai savā dzīvoklī, neskarot pārsegumu, ārsienas un jumta pārsegumu, jo tās ir kopīpašuma daļas. Tas pats attiecas uz koplietošanas telpām (pagrabu, bēniņiem, kāpņu telpām, balkoniem). Plašāk var iepazīties Dzīvokļa īpašuma likumā.
4. Vēl viens no patvaļīgās būvniecības šķēršļiem ir saskaņojums ar blakus zemes gabala īpašnieku, kad nav ievērots attālums no zemes gabala robežas, kad nav ievērots ēkas maksimālais augstums, traucējot dienas gaismas ieplūšanu, kad būves tips rada smakas, trokšņus, u.tml. apstākļus – saskaņā ar Civillikumu kaimiņam ir visas tiesības nepiekrist veiktajai patvaļīgajai būvniecībai.
5. Ne mazāk būtisks aspekts ir piekļuves nodrošinājums zemes gabalam, piemēram, nav nodibināts ceļa servitūts – to var izdarīt savstarpēji vienojoties iesaistītajām zemes vienībām uz līguma pamata vai piepsiedu kārtā – caur tiesu, paildzinot Būvvaldes administratīvā akta izdošanu.
6. Ne reti ir gadījumi, kad zemes gabals atrodas kādā aizsargājamā teritorijā, piemēram, valsts kultūras pieminekļa aizsardzības zonā, kur jāsaņem Nacionālās kultūras mantojuma pārvaldes akcepts.
Būvvalde informē, ka apdrošinātāji un kredītiestādes izvērtē, vai ēka ir uzbūvēta likumīgi un pēc apstiprināta būvprojekta.
Informāciju sagatavoja
Dobeles novada pašvaldības Būvvaldes vadītāja,
Būvinspektore, sertificēta būvinženiere EVA NAMSONE